Ceny nehnuteľností naďalej RASTÚ: Neuveriteľne zdraželi aj staršie panelákové BYTY

Zdroj: Dnes24.sk

Priemerná cena bytov predávaných na sekundárnom trhu v Bratislave v prvom štvrťroku 2022 dosiahla 3544 eur za štvorcový meter (m2). V medziročnom porovnaní tak ceny vzrástli o 13,3 %, zatiaľ čo oproti poslednému štvrťroku poskočili o 7,8 %. Priemerný byt z druhej ruky tak stál 225-tisíc eur.

Priemerné nájomné dosiahlo 12,65 eura za m2 vrátane energií, čo medziročne predstavuje nárast o 6,13 %. Vyplýva to z analýzy spoločnosti Bencont Investments o cenách starších bratislavských bytov a ich prenájmov.

Ceny rastú skokom

Sekundárny trh bytov v Bratislave počas prvého štvrťroka 2022 opäť vykázal nárast cien. „Priemerná jednotková cena sa vyšplhala na 3544 eur/m2, čo v medziročnom porovnaní značí rast o 13,3 %. Ide o zdanlivé spomalenie tempa rastu, no treba brať do úvahy, že v prvom štvrťroku 2021 cena bytov vzrástla skokovito a aktuálny štvrťrok tak má vysokú porovnávaciu bázu,“ podotkol hlavný analytik spoločnosti Rudolf Bruchánik.

Podľa neho je lepšie pozrieť sa na medzikvartálne porovnanie, keď cena bytov oproti štvrtému štvrťroku 2021 vzrástla o 7,8 %. „Došlo tak k ďalšiemu prudšiemu skoku pri cenách starších bytov,“ dodal. Nárast bol podobný vo všetkých bratislavských okresoch.

Priemerná absolútna cena bytov z druhej ruky sa vyšplhala na 225-tisíc eur, čo oproti predchádzajúcemu štvrťroku značí nárast o 5,6 %. Hranicu 200-tisíc eur tak prekonali aj okresy Bratislava II a Bratislava IV. Jediný okres, kde sa priemerná cena bytov nachádza tesne pod úrovňou 200-tisíc eur, je okres Bratislava V. Dôvodom je podľa analýzy nízka priemerná rozloha, ktorá je pri 60,53 m2 najnižšia spomedzi bratislavských okresov.

Drahší nájom

Aj v prípade trhu s nájomným bývaním došlo k nárastu, ale podstatne miernejšiemu ako v prípade bytov na predaj. Priemerné nájomné na m2 sa podľa analýzy dostalo na úroveň 12,65 eura vrátane energií. Medziročne došlo k rastu o 6,13 %, zatiaľ čo medzikvartálny rast predstavoval 1,16 %.

Analýza však podotýka, že ide o priemer inzerátov na prenájom ponúkaných v priebehu prvého štvrťroka a efekt prenájmu bytov utečencami z Ukrajiny sa ešte nestihol prejaviť naplno. Prílev nových nájomcov podľa analýzy vyvoláva zvýšený dopyt a nárast cien nájomného, pričom dĺžka trvania tohto efektu bude závisieť od vývoja vojny na Ukrajine. Priemerné nájomné jednoizbového bytu dosahovalo 497 eur, dvojizbového 670 eur a trojizbového 919 eur.

Vzhľadom na najrýchlejší rast cien novostavieb v Bratislave od roku 2008 sa podľa analýzy dalo očakávať, že sekundárny trh bude v cenovom raste nasledovať.

Ceny starších bytov tak medzikvartálne poskočili o 7,8 %. Z analýzy tiež vyplýva, že za posledné dva roky vidieť zvyšujúci sa rozdiel medzi cenami novostavieb a cenami bytov z druhej ruky. Historicky sa pohyboval na úrovni okolo 15 %, respektíve 350 eur/m2. V prvom štvrťroku 2022 dosahoval už takmer 1100 eur/m2, respektíve 31 %. Extrémny nedostatok novostavieb podľa analýzy ich ceny „ženie do výšok“. Sekundárny trh pre svoju veľkosť až taký nedostatok nevykazuje, cenový rast bol preto o niečo pomalší.

Úrokové sadzby a inflácia

„Aktuálne sme však svedkami podstatne rýchlejšieho než očakávaného rastu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch, čo v kombinácii s infláciou a ešte rýchlejšie rastúcimi cenami bytov znižuje kúpyschopnosť obyvateľstva,“ skonštatoval Bruchánik. Dá sa tak podľa neho predpokladať, že sa na lacnejší sekundárny trh presunie časť dopytu zo sektora novostavieb.

Očakáva, že dopyt po lacnejších starších bytoch bude pokračovať, čo bude naďalej tlačiť na ich cenu smerom nahor. Vzhľadom na zhoršujúcu sa kúpyschopnosť obyvateľstva by však tempo rastu malo postupne spomaľovať smerom k úrovni 5 – 10 % medziročne.