Bytov na predaj je EXTRÉMNE málo a ceny ďalej rastú! KEDY sa situácia zmení?

Počet voľných novostavieb v Bratislave v prvom štvrťroku 2022 tvorilo 1 660 bytov, čo predstavuje historické minimum. Ceny bytov v Bratislave zároveň narástli medziročne o 25 %.

Očakáva sa však spomalenie rastu cien nehnuteľností na úroveň 5 – 10 %. Vyplýva to z analýzy spoločnosti Bencont Investments o bratislavskom trhu novostavieb v prvom kvartáli 2022.

Obmedzená ponuka bytov

Cenový rast novostavieb v Bratislave pokračoval prudkým tempom aj počas prvého štvrťroka 2022. Priemerná cena voľných bytov vzrástla na 4 634 eur za štvorcový meter (m2) vrátane dane z pridanej hodnoty (DPH), čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast až o 25 %.

„Za rastom stojí predovšetkým obmedzená ponuka. Už pred rokom sa nachádzala blízko minimálnych úrovní, no aj napriek tomu sa v prvom štvrťroku 2022 prepadla medziročne o ďalších 25 %,“ skonštatoval hlavný analytik spoločnosti Rudolf Bruchánik.

Priemerná cena všetkých predaných bytov sa s rastom o 16,3 % ťahala za cenou nových bytov, pričom celkový predaj medziročne klesol o 20 %. „Za poklesom predaja však primárne stála obmedzená ponuka, keď objem predaja k počtu voľných bytov ostal silný,“ dodal Bruchánik.

Tlak na rast cien bytov

Prepad ponuky je podľa analýzy evidentný vo všetkých bratislavských okresoch a priniesol vysoký tlak na rast cien bytov. Jednotková cena voľných bytov sa vyšplhala na 4 634 eur/m2 vrátane DPH. V medziročnom porovnaní ide o nárast na úrovni 25 %, čo je najvyššie číslo od roku 2008.

Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sa ceny zdvihli o 8,9 %.

K najväčšiemu medziročnému rastu spomedzi bratislavských okresov došlo v okrese Bratislava V, najpomalšie rástol okres Bratislava I. Byty tak zdražovali plošne v rámci všetkých projektov.

Najpredávanejšie byty

Absolútna cena voľných bytov podľa analýzy vzrástla medziročne takisto o 25 %. Priemerne veľký byt v novostavbe v Bratislave tak stál 295-tisíc eur vrátane DPH, čo je o takmer 60-tisíc eur viac ako v prvom štvrťroku 2021. Priemerná rozloha bytov sa výraznejšie nemenila, dosahovala úroveň 64,54 m2.

V priebehu prvého štvrťroka 2022 sa predalo 566 bytov. Objem predaných bytov sa tak medziročne prepadol o 20 %, ale v pomere k počtu voľných bytov je stále vysoký.

Najpredávanejším artiklom podľa analytika ostali dvojizbové byty, vzrástol aj podiel jednoizbových bytov na celkovom predaji.

„Naopak, podiel troj- a štvorizbových bytov klesol, čo môže byť známkou, že absolútne ceny bytov narážajú na hranicu kúpyschopného dopytu a časť kupujúcich sa tak musí uspokojiť s menším bytom,“ poznamenal.

Priemerná rozloha predaných bytov predstavovala 59,5 m2, čo je medziročný pokles o 8,7 %. Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 236-tisíc eur vrátane DPH.

Extrémne nízka ponuka bytov

Analytik pripomenul aj rast cien vstupov – stavebných prác, materiálov a pozemkov. „Ich vývoj a dostupnosť sa dnes ťažko predpovedá a developeri sa ich snažia v plnej miere premietnuť do cien bytov. Nové byty tak do ponuky uvádzajú postupne a v menších množstvách. To celé umocňuje dlhodobý problém zastaraného územného plánu a chýbajúcich stavebných povolení, čoho následkom je extrémne nízka ponuka bytov. Výsledkom uvedeného je najrýchlejší rast cien bytov od roku 2008,“ upozornil Bruchánik.

Cenový rast by však podľa neho malo brzdiť zhoršenie kúpyschopnosti obyvateľstva v dôsledku inflácie a podstatne vyššieho rastu cien bytov oproti rastu miezd.

K tomu sa pridáva aj mierny nárast úrokovej sadzby. Podotkol však, že vývoj inflácie môže viesť ľudí k hľadaniu investičných príležitostí na ochranu úspor, akými môžu byť nehnuteľnosti.

„Práve táto skutočnosť v kombinácii s nízkou ponukou bude cenu bytov hnať naďalej smerom nahor. Ak však nedôjde k ešte prudšiemu rastu inflácie alebo miezd, tak pokračovanie aktuálneho tempa rastu cien bytov považujeme za neudržateľné so zvyšujúcu sa pravdepodobnosťou cenovej korekcie. Očakávame preto skôr spomalenie ročného cenového rastu smerom k úrovni 5 – 10 %,“ zhodnotil Bruchánik.